Veranda senza permessi: la VEPA si può, la veranda chiusa no

La domanda che quasi tutti fanno al preventivatore è «posso chiudere il balcone senza permessi?». È la domanda sbagliata, e per un motivo preciso: la legge non guarda al permesso, guarda a che cosa stai chiudendo. Se quello che monti resta una protezione dal vento e dalla pioggia, non serve nessun titolo abilitativo e nessuno può dirti niente. Se quello che monti diventa una stanza in più, hai costruito un volume nuovo, e in quel caso non esiste combinazione di preventivo, marchio o dichiarazione dell'installatore che ti metta al riparo.

In mezzo a queste due cose c'è una sigla che negli ultimi anni è finita in tutte le brochure: VEPA, vetrata panoramica amovibile. È una categoria giuridica vera, scritta nel Testo Unico dell'Edilizia, e sta davvero in edilizia libera. Ma sta in edilizia libera a cinque condizioni, e sono cinque condizioni tecniche, non commerciali: le decide il modo in cui l'infisso è fatto e montato, non l'etichetta che gli dà il venditore.

Questo articolo mette in fila il confine esatto, con il testo della norma parola per parola, i due casi in cui l'edilizia libera non ti salva comunque (vincolo paesaggistico e condominio), quanto costa, quanto si detrae e che cosa succede se la veranda c'è già ed è abusiva.

La risposta in quattro righe

Chiudere un balcone senza permessi si può, se lo chiudi con una vetrata panoramica amovibile e totalmente trasparente che non crea uno spazio stabilmente chiuso: niente titolo abilitativo, niente CILA, niente pratica. Costruire una veranda senza permessi non si può mai: la veranda è nuova costruzione e vuole il permesso di costruire, punto. La differenza non è il materiale né il prezzo: è se l'aria continua a passare e se lo spazio resta accessorio o diventa abitabile.

Due avvertenze che valgono anche quando sei perfettamente dentro l'edilizia libera. Se l'immobile è sotto vincolo paesaggistico, serve comunque l'autorizzazione paesaggistica semplificata. Se sei in condominio, l'edilizia libera non tocca il regolamento condominiale né il decoro architettonico, e lì si perde in tribunale con una certa regolarità.

Che cos'è una VEPA, in concreto

Una VEPA è un sistema di lastre di vetro senza montanti verticali intermedi, inserite in una guida in alto e una in basso, che scorrono, ruotano su sé stesse e si impacchettano di lato. Quando è aperta il balcone torna un balcone: le lastre stanno tutte da una parte, a libro. Quando è chiusa ferma vento, pioggia, polvere e rumore, ma non sigilla.

Il «non sigilla» non è un dettaglio di prodotto. È il requisito che la norma chiede espressamente, e si chiama microaerazione: fra una lastra e l'altra, e fra le lastre e le guide, deve restare un passaggio d'aria continuo. È la ragione per cui una VEPA vera non ha guarnizioni a tenuta come una finestra, ed è anche la ragione per cui d'inverno una VEPA non è una stanza calda: attenua, non isola. Chi te la vende come «una stanza in più tutto l'anno» ti sta descrivendo un abuso edilizio.

Il testo di legge, parola per parola

La norma è l'articolo 6, comma 1, lettera b-bis) del DPR 380/2001, il Testo Unico dell'Edilizia. La lettera è stata introdotta dall'articolo 33-bis della legge 142 del 2022 e riscritta dal decreto Salva Casa, convertito nella legge 105 del 2024. Nella versione oggi in vigore sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

«gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio, di logge rientranti all'interno dell'edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell'edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche».

Dentro quel paragrafo unico ci sono cinque condizioni, e devono valere tutte insieme. Se ne cade una, la VEPA non è più edilizia libera.

Vale la pena rileggere l'attacco dell'articolo 6, perché è la parte che nessuna brochure cita: gli interventi in edilizia libera sono liberi «fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore», comprese quelle antisismiche, igienico-sanitarie e «le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio». Tradotto: edilizia libera non vuol dire che non esistono regole. Vuol dire che non serve chiedere il permesso, se tutte le altre regole sono rispettate.

Veranda o VEPA? Il confine è lo spazio stabilmente chiuso

Qui si gioca tutto, e la giurisprudenza è compatta. Il TAR Lazio, con la sentenza 9810 del 2025, ha ribadito che «le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire». E ha chiuso la scappatoia più usata, quella di chiamarla pertinenza: la veranda «integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie».

La Cassazione, dal canto suo, con la sentenza 29638 del 2025 ha spiegato che il nome commerciale non conta niente: la qualificazione dipende dalla funzione concreta e dalla struttura fisica dell'opera. Nel caso deciso, pareti laterali chiuse, una copertura stabile e una cucina in muratura hanno trasformato quella che sulla carta era una pergotenda in un volume abitabile nuovo.

Questo è il punto che conviene tenere a mente prima di firmare: non è l'installatore a decidere se hai fatto una VEPA o una veranda. Lo decide un tecnico comunale o un giudice, guardando com'è fatta e come la usi.

Balcone, loggia, portico: dove si può montare

La lettera b-bis nomina tre posti. I balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono dal filo dell'edificio. Le logge, cioè gli spazi rientranti dentro la sagoma, già delimitati da muri su tre lati. E i porticati, che il Salva Casa ha aggiunto nel 2024 e che prima non c'erano.

Sui porticati però la stessa norma mette due esclusioni secche, e sono quelle che in centro storico fanno saltare più pratiche di quante ne facciano saltare i vincoli. Restano fuori dall'edilizia libera i porticati gravati anche solo in parte da diritti di uso pubblico e quelli collocati sui fronti esterni prospicienti aree pubbliche. Se il tuo portico dà sulla piazza o sulla strada, la VEPA lì non è edilizia libera nemmeno se rispetta tutte e cinque le condizioni.

Un caso che sfugge spesso: il terrazzo scoperto. Sul terrazzo non c'è nulla da «proteggere dagli agenti atmosferici» in senso tecnico, perché non c'è una copertura preesistente. Chiudere un terrazzo significa quasi sempre costruirci prima sopra, e a quel punto sei nella nuova costruzione, non nella lettera b-bis.

Il vincolo paesaggistico non si aggira con l'edilizia libera

È l'errore più caro che si possa fare su questo tema, ed è alimentato da una lettura sbrigativa: «è edilizia libera, quindi non devo chiedere niente a nessuno». Non funziona così, e lo dice l'attacco stesso dell'articolo 6, che fa salvo il Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Il DPR 31 del 2017 divide gli interventi in due allegati: l'allegato A, esente da autorizzazione paesaggistica, e l'allegato B, che ammette la procedura semplificata. Le VEPA non compaiono nell'allegato A. Rientrano invece nella voce B.3 dell'allegato B, che copre gli interventi sui prospetti che alterano l'aspetto esteriore e la chiusura di balconi o terrazze. Conclusione operativa: su un immobile vincolato, o in un nucleo storico con uno specifico decreto di vincolo, la VEPA resta edilizia libera dal lato urbanistico ma richiede autorizzazione paesaggistica semplificata.

Attenzione a un equivoco frequente: stare dentro un centro storico non equivale automaticamente a essere vincolati. Il vincolo esiste solo se c'è un provvedimento che lo impone su quell'area o su quell'edificio. È una verifica da fare in Comune o sul geoportale regionale prima del preventivo, non dopo, perché sposta i tempi di settimane.

In condominio serve l'assemblea?

Il balcone aggettante è di proprietà esclusiva di chi ci si affaccia, quindi l'assemblea non deve autorizzare niente in linea di principio. Il problema è che la facciata no: quella è parte comune, e il suo aspetto d'insieme è protetto dall'articolo 1122 del Codice civile, per cui il singolo condomino non può eseguire opere che rechino pregiudizio «alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio».

Lo stesso articolo impone un obbligo che quasi nessuno rispetta e che invece conviene rispettare: «in ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea». Una raccomandata all'amministratore prima di iniziare costa due euro ed è la differenza fra una causa e una discussione.

Poi c'è il regolamento condominiale. Se è di natura contrattuale, cioè accettato da tutti negli atti di acquisto, può vietare le vetrate anche dove la legge le consente: è una limitazione pattizia della proprietà, e i tribunali la fanno valere. Il Tribunale di Milano ha ordinato la rimozione di VEPA proprio su questo presupposto, e nel 2025 è stato ribadito che la norma statale sull'edilizia libera non prevale sul regolamento che tutela il decoro architettonico.

La regola pratica, allora, è la seguente. Prima si legge il regolamento. Poi si guarda la facciata: se sul tuo lato c'è già una vetrata montata da altri, la partita sul decoro è quasi vinta; se saresti il primo, il rischio è concreto e conviene passare da una delibera assembleare, che chiude la questione una volta per tutte.

Quanto costa chiudere un balcone

I prezzi si muovono molto, perché sotto la stessa parola stanno prodotti diversi. Un sistema a lastre impacchettabili senza montanti, in vetro temperato da 8 o 10 millimetri con guide in alluminio, sta nella fascia alta. Un semplice chiusura a soffietto in PVC sta in fondo alla scala e, molto spesso, non è nemmeno una VEPA a norma perché non è totalmente trasparente.

Per farsi un'idea del totale conviene ragionare a superficie di vetrata, non a superficie di balcone. Un balcone lungo 4 metri e alto 2,60 fa poco più di 10 metri quadri di vetrata: fra i 1.700 e i 3.000 euro per una VEPA di fascia media, montaggio compreso. Un balcone d'angolo, con due lati da chiudere e uno spigolo, sale del 30 o 40 per cento a parità di metri, perché lo spigolo è il pezzo che costa.

Tre voci che i preventivi tengono spesso fuori e che poi arrivano: lo smaltimento della ringhiera se va sostituita, il ponteggio o la piattaforma se il piano è alto e non si lavora dall'interno, e l'eventuale autorizzazione paesaggistica con la parcella del tecnico, che da sola vale fra i 400 e gli 800 euro.

Quanto si detrae, e perché il 2026 conta

Le VEPA rientrano fra gli interventi agevolabili con il bonus casa, la detrazione IRPEF per le ristrutturazioni edilizie, con il tetto di spesa fermo a 96.000 euro per unità immobiliare e il recupero in dieci quote annuali. L'aliquota però è cambiata e sta per cambiare ancora.

Su una vetrata da 2.500 euro la differenza fra chiudere il lavoro nel 2026 e chiuderlo nel 2027 è di 350 euro sull'abitazione principale. Non è una cifra che da sola giustifica una corsa, ma su un intervento che comprende anche gli infissi interni diventa rilevante in fretta. A decidere l'anno non è la data del preventivo né quella del montaggio: è la data di addebito del bonifico parlante. Il conto completo, con i tetti e i requisiti di trasmittanza, sta nel nostro approfondimento sul bonus infissi 2027.

Un'avvertenza che vale per tutti i bonus edilizi dal 2025: per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro esiste un tetto complessivo agli oneri detraibili, che si applica all'insieme delle detrazioni e non alla singola. Se sei in quella fascia, il conto va fatto sul totale dell'anno, non su questa spesa isolata.

E se la veranda c'è già ed è abusiva?

Succede spessissimo, soprattutto negli acquisti: la veranda l'ha chiusa il proprietario precedente vent'anni fa e nessuno ha mai detto niente. Il fatto che nessuno abbia detto niente non sana nulla. L'abuso edilizio non va in prescrizione sul piano amministrativo, e salta fuori esattamente quando fa più male: al rogito, o quando chiedi una qualunque altra pratica sullo stesso immobile.

Le conseguenze stanno nell'articolo 31 del Testo Unico. Il Comune ordina la demolizione e il ripristino a spese del responsabile. Se non ottemperi nel termine, l'area e il manufatto sono acquisiti gratuitamente al patrimonio comunale, e l'accertamento dell'inottemperanza è titolo per la trascrizione nei registri immobiliari. In più, il comma 4-bis prevede una sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro, sempre nella misura massima se l'abuso è su aree vincolate o a rischio idrogeologico elevato.

Il Salva Casa ha introdotto un accertamento di conformità semplificato per le difformità parziali, all'articolo 36-bis, e in molti l'hanno letto come un condono generalizzato. Non lo è, e la Cassazione penale con la sentenza 33796 del 2025 lo ha detto chiaramente per le verande: quando l'opera genera un volume nuovo e autonomo si è nella nuova costruzione, e la procedura semplificata non si applica in automatico — va verificata la compatibilità volumetrica con gli standard urbanistici vigenti, che nella maggior parte dei centri abitati non c'è.

Se la veranda c'è e vuoi metterti in regola, le strade concrete sono due: la sanatoria, se e solo se il volume era assentibile allora ed è assentibile oggi, oppure lo smontaggio e la sostituzione con una VEPA a norma. La seconda è quasi sempre più veloce e più economica della prima, ed è il motivo per cui questo mercato è cresciuto così tanto.

Domande frequenti

Per una VEPA serve la CILA?

No. L'edilizia libera dell'articolo 6 non prevede nessun titolo, nemmeno la comunicazione asseverata. Alcuni Comuni chiedono una comunicazione informativa per ragioni di censimento: si verifica sul regolamento edilizio comunale, ma non è un titolo abilitativo e non condiziona l'inizio dei lavori.

Una VEPA fa aumentare la rendita catastale?

No, se resta una VEPA. Il presupposto dell'edilizia libera è proprio che il vano non diventi superficie utile: se la superficie resta accessoria, non c'è variazione catastale da presentare. Se invece la chiusura è a tenuta e lo spazio diventa abitabile, la variazione catastale è dovuta ed è uno degli indizi che fanno emergere l'abuso.

Posso mettere una VEPA e poi aggiungere le guarnizioni?

Tecnicamente sì, giuridicamente è il modo più semplice per trasformare un intervento legittimo in un abuso. Le guarnizioni a tenuta eliminano la microaerazione, che è una delle cinque condizioni scritte nella norma. Il giorno in cui un tecnico comunale sale a controllare, guarda proprio quello.

Il vicino può oppormisi?

Può, su due fronti. Sul decoro architettonico, se la vetrata altera l'aspetto d'insieme della facciata, e allora la sede è il giudice civile. E sulle distanze e le vedute, se la chiusura crea una veduta nuova verso la sua proprietà. Il primo motivo è quello che si vede più spesso nelle cause condominiali.

Le VEPA si possono mettere in una casa a schiera o in una villetta?

Sì, con lo stesso identico limite: devono insistere su un balcone, una loggia o un portico preesistenti. Non si può usare la lettera b-bis per chiudere un patio a terra o uno spazio scoperto: lì manca l'elemento edilizio da proteggere, e la vetrata diventa il perimetro di un volume nuovo.

Chi risponde se l'installatore mi ha detto che era tutto a posto?

Tu, verso il Comune. L'ordine di demolizione è rivolto al proprietario e al responsabile dell'abuso, e la dichiarazione dell'installatore non ti mette al riparo dalla sanzione. Puoi poi rivalerti in sede civile su chi ti ha venduto e montato un prodotto non conforme a quanto dichiarato, ma è una causa a parte, che parte dopo, e la paghi comunque tu.

Foto di copertina: «Galerías (glazed window balconies), A Coruña, Galicia, Spain» di Jules Verne Times Two, CC BY-SA 4.0.